Интерес к дубайской недвижимости за последние годы стал массовым: город даёт понятные правила игры, доходную аренду и привязку к доллару. Но рынок сильно изменился, и опираться на советы пятилетней давности уже нельзя. Ниже — практичный разбор: цены, юридика, договоры, оплата, застройщики и типичные подводные камни.
Цены и доходность: к чему готовиться
С 2021 года Дубай прошёл мощный рост цен — по ряду сегментов плюс десятки процентов за несколько лет. Средние ориентиры сейчас:
- Средний городской уровень — порядка 16 000–20 000 AED за кв. м, но разброс по районам очень большой.
- Премиум-локации (Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah) — заметно выше среднего, особенно за вид на воду и готовые проекты.
- Развивающиеся районы (JVC, Dubailand и др.) — ниже по входному порогу, но жестче конкуренция по аренде.
- Строящиеся проекты (off-plan) — часто дороже готовых за «квадрат», но привлекают мягкими рассрочками от застройщика.
По аренде город по-прежнему даёт в среднем 6–9% годовых валовой доходности. В отдельных локациях и при посуточной аренде цифры выше, но там и рисков больше: простой, конкуренция, регуляторные ограничения.
Правовой режим: где вообще можно покупать
Иностранный инвестор в Дубае покупает не «что угодно, где угодно», а недвижимость в специальных freehold-зонах. Это, например, Dubai Marina, Downtown, Business Bay, Palm Jumeirah, JVC и ряд других районов.
Ключевые особенности:
- В freehold-зонах — полное право собственности с регистрацией титула в Dubai Land Department (DLD).
- В других зонах возможны ограниченные форматы (leasehold, musataha), которые по сути ближе к долгосрочной аренде, а не классическому владению.
- Рынок регулирует DLD и агентство RERA, они отвечают за регистрацию сделок, лицензии брокеров, сервисные сборы и контроль девелоперов.
Для строящихся проектов обязательны эскроу-счета: деньги покупателей хранятся на отдельном счёте, и застройщик получает их по мере готовности объекта. Для регистрации прав на строящееся жильё используется система Oqood — цифровой «предтитул», подтверждающий ваши права до ввода дома в эксплуатацию.
Договоры и этапы сделки
Готовая недвижимость (secondary / ready)
Базовая схема выглядит так:
-
Reservation / Offer to Purchase Короткое соглашение о бронировании: фиксирует цену, размер депозита, сроки сделки.
-
Sale & Purchase Agreement (SPA) Основной договор купли-продажи. В нём нужно внимательно смотреть описание объекта, сроки освобождения/передачи, порядок расчётов, ответственность сторон.
-
Регистрация в Dubai Land Department Сделка проводится через лицензированный Trustee Office. После оплаты всех пошлин и подписания документов выдаётся Title Deed — свидетельство о праве собственности.
Строящиеся объекты (off-plan)
Здесь логика иная:
- Бронирование у девелопера и внесение первоначального взноса строго на эскроу-счёт проекта.
- SPA с застройщиком — ключевой документ: график платежей, дата передачи объекта (handover), отделка, гарантийные сроки, штрафы за задержку.
- Регистрация в Oqood — вы получаете сертификат, который подтверждает ваши права до момента сдачи и выдачи окончательного Title Deed.
Оплата и сопутствующие расходы
Помимо стоимости самой недвижимости, в Дубае есть фиксированный набор обязательных платежей.
Основные расходы:
-
4% от цены договора — DLD transfer fee. Формально делится между покупателем и продавцом, на практике почти всегда платит покупатель.
-
Регистрационный сбор DLD:
- до 500 000 AED — 2 000 AED + НДС,
- свыше 500 000 AED — 4 000 AED + НДС.
-
Услуги Trustee Office — ориентировочно 4 000–5 000 AED за сделку.
-
Комиссия агентству — до 2% от цены объекта.
-
NOC от девелопера при перепродаже — несколько сотен или тысяч дирхам в зависимости от комплекса.
-
При ипотеке добавляются регистрация залога, оценка объекта и банковские комиссии.
Как оплачивается сделка:
- Банковские переводы и менеджерские чеки в AED в пользу продавца, девелопера или эскроу-счёта.
- По off-plan: поэтапные платежи по заранее утверждённому графику в эскроу по мере строительства.
Критично: все официальные платежи должны проходить через одобренные каналы DLD и эскроу-счета, а не «налом в офисе» и не на личные карты.
Девелоперы:
Рынок Дубая концентрируется вокруг крупных игроков: Emaar, DAMAC, Nakheel, Dubai Holding (включая Dubai Properties и Meraas), Sobha, Ellington и других заметных девелоперов. Но бренд — это ещё не всё.
При выборе проекта важно:
- наличие зарегистрированного в DLD проекта и эскроу-счёта;
- история сдачи комплексов в срок (или с какой задержкой);
- уровень и прозрачность service charges — ежегодных сервисных платежей за эксплуатацию комплекса;
- кто управляет объектом после сдачи — собственная управляющая компания девелопера или сторонний оператор.
Подводные камни:
-
Покупка вне freehold-зоны. Непонимание статуса земли может привести к покупке формата владения, который не даёт привычных прав собственника. Статус нужно проверять до подписания любых документов.
-
«Серые» брокеры и частные посредники. Работать стоит только с компаниями и агентами с лицензией RERA. Это проверяется онлайн по номеру брокера. Передача крупных сумм «по договорённости», без эскроу и официальных квитанций — прямой путь к проблемам.
-
Сервисные платежи. Ежегодные service charges в некоторых комплексах оказываются выше ожиданий и съедают часть доходности. Их нужно считать заранее и закладывать в модель, а не узнавать из первой квитанции.
-
Невнимательное чтение SPA по off-plan. Условия по задержке строительства, штрафам, размеру и качеству отделки, праву девелопера менять проект — всё это всегда мелким, но юридически рабочим шрифтом. Формальная защита в Дубае усилилась, но конкретный договор по-прежнему решает очень многое.
-
Завышенные ожидания по доходности. Реальный «рабочий коридор» по городу — 6–9% валовой доходности. Обещания 10–15% «гарантированно» без прозрачной модели, договора управления и понятных обязательств управленца — красный флаг.
Золотая виза (Golden Visa)
Покупка объекта в ОАЭ стоимостью от 2 млн AED может давать право на 10-летнюю Golden Visa для инвестора и членов семьи. Важно учитывать:
- порог считается по стоимости объекта (или объектов), подтверждённой документами;
Из-за того, что условия программы могут меняться, по конкретному кейсу Golden Visa имеет смысл делать отдельную проверку на дату сделки.
Где смотреть объекты
Мы собрали каталог объектов в ОАЭ с актуальными ценами от застройщиков и юридическим сопровождением сделки — от первичной консультации до регистрации права собственности в DLD:
👉 Каталог недвижимости в Дубае (ОАЭ) на Globoos
Дальше имеет смысл уже считать конкретные варианты: район, тип объекта, бюджет, стратегия аренды и план выхода из инвестиции.
