Карточка проекта на Globoos (смотреть лоты/параметры): Palazzo de Agoy — Grand Hotel Resort & SPA by Domina
Что важно инвестору в одном абзаце
Проект относится к формату гостиничных апартаментов в составе 5★ отеля, где ключевое — не “ремонт и вид”, а операционная модель: как генерируется выручка, какие удержания заложены в управлении, как распределяется доход и как учитываются личные дни проживания собственника. В Palazzo de Agoy эти параметры прописаны достаточно конкретно — включая структуру расходов на управление 40% от валовой выручки по категории номера и регламент по проживанию владельца.
Ключевые цифры проекта
Категория и масштаб
- Категория: 5★
- Номерной фонд: 1058 номеров
- Срок договорной конструкции (управление/бренд): 10 лет
- Дата начала деятельности по модели управления: 11 апреля 2025 года
Инфраструктура, которая влияет на загрузку и тариф
- Первая береговая линия (позиционирование проекта — без проезжей дороги между отелем и променадом)
- Приватный пляж: ≈ 3,3 га
- SPA-комплекс: ≈ 2200 м²
- Wellness-центр (превентивная/интегративная медицина): ≈ 1000 м²
- Детский центр: более 3000 м²
- Конференц-центр: 500 посадочных мест
Транспортный фактор (важен для межсезонья)
В проектной логике отдельно подчёркивается эффект новой магистрали:
- предполагаемый съезд: ≈ 2 км от отеля
- ориентиры по времени до аэропортов: Сочи — 100 минут, Краснодар — 95 минут, Геленджик — 95 минут
- ориентир завершения крупного дорожного проекта: к 2029 году
Как устроена доходность: формула и удержания (самая важная часть)
1) Базовая формула расчёта дохода собственника
Арендная плата (выплата собственнику) считается по логике:
АП = ДН – РУ – ТО
Где:
- ДН — валовая выручка по категории номера (то есть все продажи размещения по категории),
- РУ — расходы на управление,
- ТО — техническое обслуживание и общедомовые коммунальные расходы.
2) Управление: реальная ставка и структура
В модели зафиксировано:
РУ = 40% от ДН, из которых:
- 17% от ДН — эксплуатация (включая коммунальные по номеру),
- 18% от ДН — маркетинг / продажи / программа лояльности,
- 5% от ДН — вознаграждение арендатора.
Почему это важно: на рынке часто звучит “управление 30%”, но затем разница добирается отдельными статьями (комплектация, ремонты, сервисные платежи, “подготовка к сезону”). Здесь 40% заложены сразу, то есть инвестор видит консервативный, ближе к реальности уровень операционных удержаний.
3) Как распределяется доход
Доход распределяется по категории номера и пропорционально площади. То есть это не “как сдали конкретно ваш номер”, а модель участия в экономике категории/фонда.
Проживание собственника: цифры и ограничения
В проектной модели предусмотрено право владельца на проживание:
- до 45 дней в году бесплатно,
- в высокий сезон — не более 14 дней (ограничение по сезону),
- в период проживания владельца доход по номеру на эти даты не начисляется (логика — номер не продаётся гостям),
- требуется предварительное уведомление и соблюдение правил бронирования (приоритет отеля — действующие брони и операционная возможность размещения).
Дополнительно предусмотрен механизм D-exchange — обмен права проживания на проживание в других объектах сети/франшизы Domina (география в документах: Россия, Италия, Египет, Куба).
Что это означает для инвестора на практике
1) Считать нужно не “процент доходности”, а воронку денег
Упрощённая логика расчёта выглядит так:
- Отель продаёт размещение → формируется ДН (валовая выручка категории)
- Из ДН удерживается РУ 40%
- Минусуются ТО (обслуживание/общедомовые расходы)
- Остаток распределяется по категории и площади как выплата собственникам
Критически важно: если вы сравниваете проекты между собой, сопоставляйте:
- какая ставка управления и что внутри неё,
- есть ли отдельные дополнительные удержания сверх управления,
- как устроено ТО (может существенно влиять на чистый доход),
- какая модель распределения (по категории/по площади/по конкретному номеру).
2) Конференц и wellness
Конференц-центр на 500 мест + крупный SPA/wellness блок — это инфраструктура, которая способна поддерживать загрузку вне летнего пика. Для Черноморских локаций это часто решает разницу между “сезонным объектом” и “объектом с работой круглый год”.
Риски и пункты, которые стоит проверить до сделки
- Что именно вы покупаете (статус лота, регистрация, права)
- Какие расходы сверх 40% управления возможны по факту (комплектация, ремонты, замены, восстановление после сезона)
- ТО: как формируется, есть ли верхние лимиты/правила согласования
- Отчётность и выплаты: периодичность, прозрачность, что считается “выручкой категории”
- Правила проживания собственника: сроки уведомления, ограничения пиков, что происходит при высокой загрузке
Где смотреть проект и как получить расчёт под ваш лот
Карточка проекта на Globoos: Palazzo de Agoy — Grand Hotel Resort & SPA by Domina https://globoos.com/region/russia/sochi/palazzo-de-agoy-grand-hotel-resort-spa-by-domina
Мы можем посчитать модель именно под ваш лот (категория/площадь/стратегия проживания) и оценить влияние сезонности.
Написать специалисту Globoos в Telegram: t.me/Globoos_sales
