Судебная практика последних лет показывает устойчивый тренд: даже добросовестные покупатели, действующие «по правилам», рискуют лишиться и квартиры, и денег. Особенно часто это касается сделок на вторичном рынке.
Причина — сочетание человеческого фактора (пожилые собственники, наследственные споры, конфликты между родственниками) и сложной истории перехода прав собственности. В результате уже после покупки сделка может быть оспорена, а новый собственник — признан незащищённой стороной.
Эта статья — о том, почему вторичный рынок сегодня не менее рискован, чем новостройки, и какие шаги стоит предпринять, чтобы минимизировать риски.
1. Почему именно вторичный рынок — зона повышенного риска
Для вторички характерны несколько типовых проблемных сценариев:
-
Наследственная недвижимость.
Не все наследники вовремя оформляют свои права, позже появляются «обиженные» родственники, оспаривается завещание или сам порядок вступления в наследство. -
Пожилые продавцы и дееспособность.
После сделки собственник может заявить, что действовал под давлением, не понимал сути документов или находился в состоянии, при котором не мог осознавать последствия сделки. В ряде случаев суды признают такие аргументы. -
Длинная и непрозрачная цепочка сделок.
Недвижимость несколько раз могла переходить из рук в руки, в том числе с участием мошенников или фиктивных сделок. Если будет доказано, что ранее имело место преступление, оспариваются все последующие переходы прав. -
Спорные права и скрытые обременения.
Неучтённые супруги, несовершеннолетние, опека, аресты, кредитные договоры, факты банкротства — всё это может всплыть уже после покупки.
Во всех этих сценариях риски несёт именно конечный покупатель, даже если он действовал добросовестно.
2. Три ключевых шага при покупке вторичной недвижимости
Чтобы существенно снизить риски, при покупке вторички важно соблюдать минимум три обязательных шага.
2.1. Глубокая юридическая проверка объекта
Не ограничиваться лишь выпиской ЕГРН, а рассматривать объект комплексно:
- история перехода прав собственности за последние годы;
- наличие наследственных споров и судебных дел по объекту и владельцам;
- брачный статус продавца, наличие совместно нажитого имущества;
- права несовершеннолетних, вопросы опеки и попечительства;
- наличие арестов, залогов, ограничений и других обременений;
- участие собственника или объекта в процедурах банкротства.
2.2. Проверка продавца
Важно не только, кто объект продаёт, но и в каком статусе находится продавец:
- возраст, состояние здоровья, наличие признаков возможной недееспособности;
- отсутствие конфликтов между наследниками, супругами, другими заинтересованными лицами;
- использование только нотариальных доверенностей, проверка полномочий представителя;
- понимание продавцом сути сделки, условий договора, цены и порядка расчётов.
2.3. Прозрачный и формализованный расчёт
Рекомендуется использовать только формальные, контролируемые инструменты расчётов:
- безналичные расчёты, аккредитивы, банковские ячейки, эскроу-счета;
- полное отражение фактической суммы сделки в договоре;
- чётко прописанные условия доступа к средствам, привязанные к регистрации перехода права.
3. Вторичка и новостройки: разные риски, разные подходы
Принято считать, что «стройка — это риск, вторичка — надёжно». На практике всё сложнее.
Стройки действительно несут свои риски, но в большинстве современных проектов:
- понятен застройщик и банк, который финансирует проект;
- действует механизм проектного финансирования и эскроу-счетов;
- отсутствует сложный шлейф прошлых сделок с участием третьих лиц.
Во вторичке, напротив, юридические риски часто выше именно из-за истории объекта и человеческого фактора.
Отсюда ключевой вывод:
вторичный рынок сегодня требует не менее, а зачастую и более тщательной проверки, чем покупка в новостройке.
4. Новостройки: фокус на безопасности сделки
В работе с новостройками мы выделяем несколько базовых критериев безопасности:
- наличие проектного финансирования и эскроу-счетов;
- прозрачный юридический статус земли и разрешительной документации;
- понятная структура собственников и бенефициаров девелопера;
- история ранее реализованных проектов и их фактические сроки сдачи;
- отсутствие системных судебных споров и резонансных конфликтов с дольщиками.
Для инвестора это означает, что при правильном отборе проектов риски можно существенно снизить уже на входе.
5. Рекомендации GLOBOOS по выбору новостроек
5.1. Репутация девелопера
Мы рекомендуем обращать внимание на:
- реализованные проекты: что построено, как сдавалось, были ли задержки;
- судебную историю: иски дольщиков, претензии контролирующих органов;
- структуру бенефициаров и связей компании;
- банк, осуществляющий проектное финансирование.
5.2. Не входить в дебютные проекты с крупным чеком
Отдельная рекомендация GLOBOOS:
Не входить в дебютные проекты девелопера с суммой инвестиций выше 10 млн рублей.
10 млн рублей — это ориентир, связанный с лимитом страхового покрытия на одного дольщика в системе страхования вкладов банка, где открыт эскроу-счёт. Всё, что существенно выше этой планки, требует более консервативного подхода и повышенного внимания к рискам.
5.3. Юридическая конструкция сделки
Предпочтительный формат:
- договор долевого участия (ДДУ) с регистрацией в установленном порядке;
- расчёты через эскроу-счёт в надёжном банке;
- отсутствие «серых» схем, предварительных договоров и сомнительных конструкций.
5.4. Экономика проекта
Даже самый безопасный юридически проект может быть сомнительным с точки зрения доходности, если:
- цена входа заметно выше аналогов в локации;
- не просчитан реальный спрос на аренду или перепродажу;
- нет понятного сценария выхода из инвестиции.
Заключение
Рынок недвижимости становится сложнее, судебная практика — жёстче, а покупатели — уязвимее при отсутствии профессионального подхода.
- Вторичный рынок сегодня несёт существенные юридические риски из-за истории объектов и человеческого фактора.
- Новостройки при грамотном отборе проектов и проверке девелопера могут быть не менее, а часто и более предсказуемым инструментом.
В условиях роста мошеннических схем ключевой актив инвестора — не только капитал, но и качество проверки.
Профессиональный аудит объекта, застройщика и структуры сделки на старте обходится значительно дешевле, чем попытки защитить свои права уже после того, как сделка оспорена в суде.
