Интерес к инвестициям в недвижимость Таиланда у частных инвесторов, в том числе российских, заметно вырос за последние два года. Причины — восстановившийся турпоток, растущий спрос со стороны иностранцев, сопоставимо высокая арендная доходность и достаточно предсказуемое поведение тайского бата на фоне укрепившегося рубля.
Ниже — ключевые факторы, на которые имеет смысл смотреть тем, кто рассматривает Таиланд как площадку для вложений в квартиры, апарт-отели или виллы.
1. Туризм как фундамент арендного спроса
- 2022 год — около 11 млн иностранных туристов;
- 2023 год — примерно 28 млн;
- 2024 год — уже свыше 35 млн человек по официальной статистике.
Рост носит не разовый, а трендовый характер: прогнозы отрасли закладывают дальнейшее увеличение числа приезжающих и выручки туристического сектора к 2030 году.
Для рынка недвижимости это означает устойчивую базу спроса на кратко- и среднесрочную аренду в ключевых локациях — Бангкок, Пхукет, Самуи, Паттайя и крупные курорты.
2. Рынок недвижимости Таиланда 2024–2025: роль иностранных покупателей
Рынок недвижимости Таиланда уже не ограничивается внутренним спросом: иностранные покупатели стали структурным фактором.
- За первые девять месяцев 2024 года иностранцы приобрели более 11 тысяч кондоминиумов на десятки миллиардов бат. Это рост по количеству сделок год к году и около четверти рынка в денежном выражении.
- В начале 2025 года доля иностранцев в сделках с кондо по стоимости доходила почти до трети: они чаще покупают объекты выше среднего чека.
- Портрет иностранных покупателей меняется: на фоне замедления части китайского и российского спроса заметно вырос интерес со стороны Мьянмы, Тайваня, Индии и ряда других стран.
С точки зрения макроцифр рынок недвижимости Таиланда оценивается в десятки миллиардов долларов с прогнозом роста до 2030 года. Рынок достаточно крупный и диверсифицированный, но при этом продолжает меняться за счёт международного капитала.
3. Доходность: что показывают реальные данные
Ключевой вопрос для частного инвестора — арендная доходность.
По усреднённым оценкам:
- средняя валовая арендная доходность жилой недвижимости в Таиланде — порядка 9 % годовых в батах;
- по качественным объектам в туристических зонах нормальным ориентиром считается диапазон 8–12 % годовых валовой доходности;
- в отдельных моделях (посутка, пул с оператором, top-локации) потенциальный ROI может доходить до 15 % годовых.
4. Какие проекты развиваются: от кондо к брендовым резиденциям
Тренды последних лет:
-
Смена профиля иностранных покупателей. На фоне замедления части спроса со стороны некоторых стран заметен рост сделок с инвесторами из других рынков Азии и Европы, особенно в средне- и верхнеценовом сегменте.
-
Рост сегмента брендированных резиденций и апарт-отелей. Развиваются проекты под брендами международных отельных сетей и девелоперов: кондо и резиденции, которые работают как управляемый продукт с понятной моделью дохода.
-
Сопутствующие инвестиции в цифровую и промышленную инфраструктуру. Крупные IT-компании и производители заявляют о новых проектах в Таиланде — дата-центры, индустриальные парки, логистика. Это создаёт дополнительный спрос на офисы, склады, сервисные апартаменты и жильё для квалифицированных специалистов.
Эти процессы не всегда напрямую связаны с курортной жилой недвижимостью, но формируют общий спрос на real estate и усиливают экономическую базу.
5. Валюта и курс рубль–бат: что происходит в 2025 году
Тайский бат традиционно рассматривается как относительно стабильная валюта среди развивающихся рынков Азии:
- бат демонстрирует умеренную волатильность;
- Центральный банк Таиланда ориентируется на ценовую и финансовую стабильность, при необходимости сглаживая резкие колебания курса;
- страна поддерживает существенные золотовалютные резервы.
Для российского инвестора важнее соотношение RUB/THB. В 2025 году:
- курс рубля к бату вырос примерно на треть по сравнению с началом года;
- обратный курс (бат/рубль) держится в районе примерно 2,4–2,5 ₽ за 1 бат.
Фактически это означает, что вход в батовые активы для рублёвого инвестора сейчас заметно дешевле, чем год назад: за те же рубли можно купить больше бат, а значит — потенциально больший объём недвижимости либо тот же объём по меньшей рублёвой цене.
6. Риски и ограничения: о чём нельзя забывать
Наряду с возможностями у рынка есть и объективные риски:
- Неравномерность спроса по сегментам. В отдельных городах сохраняется избыток предложения в части недорогих кондо; уровень непроданных объектов и конкуренция по ставкам аренды могут быть высокими.
- Валютный риск. Укрепление рубля к бату в 2025 году повышает привлекательность входа, но на горизонте 5–10 лет курс может меняться в обе стороны; это важно учитывать при сценариях выхода из актива и репатриации дохода.
- Операционный риск аренды. Доходность «на бумаге» сильно зависит от загрузки, качества управления и расходов. При пассивном подходе (купил — забыл) чистая доходность часто оказывается ниже рекламных ожиданий.
Дальше всё упирается в качество конкретного проекта: юридическую структуру, модель управления, арендную стратегию и сценарий выхода.
Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость Таиланда, имеет смысл сравнивать не только «картинки у моря», но и цифры: цену входа, прогнозную арендную доходность, структуру расходов и валютный сценарий.
Посмотреть действующие объекты (кондо, апартаменты, виллы под управлением) можно в нашем каталоге: 👉 Каталог недвижимости в Таиланде на GLOBOOS
