В 2025 году в России вступает в силу ряд изменений, которые напрямую затрагивают собственников недвижимости и инвесторов: меняется порядок взыскания налогов, уточняются правила работы нотариусов с долгами умерших, вводится прогрессивный НДФЛ при продаже объектов и усиливается переход на электронные сервисы.
Ниже — разбор ключевых нововведений «человеческим» языком.
1. Новый порядок взыскания налогов с физлиц: что будет после 1 ноября
С 1 ноября 2025 года меняется механизм работы с налоговой задолженностью физических лиц, в том числе по:
- налогу на имущество физических лиц;
- земельному налогу.
Главное:
- У каждого налогоплательщика есть единый налоговый счёт — на нём учитываются начисления и поступления по всем налогам.
- Если у человека есть задолженность и он согласен с суммой, ФНС сможет списать её во внесудебном порядке — напрямую с единого налогового счёта, без обращения в суд.
- Если налогоплательщик не согласен (оспаривает начисление, подал заявление или жалобу), спорная сумма не подлежит автоматическому списанию: взыскание возможно только после рассмотрения спора (в досудебном или судебном порядке).
Что это означает для собственников:
- Нельзя «игнорировать» уведомления ФНС по налогу на имущество и землю — при молчаливом согласии задолженность могут списать автоматически.
- Ошибки в начислениях (например, из-за завышенной кадастровой стоимости) нужно оперативно оспаривать, чтобы не попасть под внесудебное списание.
2. Наследование недвижимости и долги: новые обязанности нотариусов с ноября
Вторая важная новелла — изменения в работе нотариусов с наследственными делами.
С конца ноября 2025 года нотариусы, ведущие наследственные дела, обязаны:
- запрашивать кредитную историю умершего в бюро кредитных историй в установленный срок после открытия наследственного дела;
- получать данные о кредитах, просрочках и иных задолженностях (в том числе по кредитам и иным обязательствам);
- информировать наследников о наличии долгов до того, как те примут решение о вступлении в наследство.
Что это меняет:
- Наследники, принимая квартиру, дом или коммерческий объект, будут лучше понимать масштаб сопутствующих долгов (кредиты, возможные задолженности).
- У человека появляется больше возможностей осознанно отказаться от наследства, если совокупные долги близки к стоимости или превышают стоимость имущества.
Для рынка это значит: случаи, когда наследник «внезапно» узнаёт о долгах уже после оформления права собственности на недвижимость, должны постепенно сокращаться.
3. Прогрессивный НДФЛ при продаже недвижимости с 2025 года
С 1 января 2025 года меняется подход к налогообложению доходов от продажи недвижимости (если нет льгот по сроку владения):
- вместо единой ставки 13 % вводится прогрессивная шкала НДФЛ, когда ставка зависит от величины дохода (прибыли) от продажи;
- чем выше доход, тем выше эффективная ставка, применяемая к сумме сверх базового порога.
Важные моменты:
- если объект в собственности дольше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации), льгота сохраняется, НДФЛ не платится;
- если объект продан раньше этого срока, налог нужно считать с учётом новых правил (упрощённо — «не всегда 13 %»).
Для инвесторов это означает: при активной торговле объектами (flip-стратегии, спекулятивные сделки) налоговая нагрузка может вырасти, и это стоит учитывать в финансовой модели.
4. Электронный документооборот для юридических лиц
Изменения затрагивают и тех, кто работает с недвижимостью через компании (девелоперы, фонды, инвесторы, использующие юрлица).
В 2025 году:
- юридические лица поэтапно переводятся на обязательную подачу документов в электронном виде при постановке объектов на кадастровый учёт и регистрации прав;
- взаимодействие с Росреестром и МФЦ становится в большей степени цифровым: заявления, документы и запросы проходят через электронные каналы.
Это не напрямую «про бытового собственника», но важно для тех, кто:
- покупает объекты у девелоперов и компаний;
- структурирует владение через юрлица;
- участвует в сделках с коммерческой недвижимостью.
5. Что всё это значит для собственников и инвесторов
Суммируя:
-
Налоги на имущество и землю Важно отслеживать начисления и не копить долги «на потом» — с ноября 2025 года ФНС получит более быстрый инструмент взыскания неоспариваемых сумм.
-
Наследство и долги При принятии наследства вместе с квартирой или домом нужно учитывать не только стоимость объекта, но и долговую нагрузку наследодателя. Теперь у наследников будет больше информации на старте — этим стоит пользоваться.
-
Продажа объектов в 2025+ При краткосрочных инвестициях (перепродажа новостроек, flip-стратегии, сделки в горизонте до 3–5 лет) необходимо заранее считать налоговую нагрузку по прогрессивной шкале НДФЛ, а не по привычным 13 %.
-
Работа через юрлица Электронный документооборот ускоряет сделки, но повышает требования к корректности электронных документов и внутренним процессам компаний.
Практический вывод
Для частного инвестора и собственника недвижимости 2025 год — это не только про процентные ставки и цены на квадратный метр, но и про правила игры:
- внимательно следить за налоговыми уведомлениями и начислениями;
- учитывать долговой фон при вступлении в наследство;
- заранее считать НДФЛ при продаже, особенно если объект в собственности недолго;
- при работе через юрлица — быть готовыми к «цифровому» формату взаимодействия с Росреестром и ФНС.
Если вы инвестируете или планируете крупные сделки, имеет смысл встроить эти изменения в финансовую модель и чек-лист проверки объектов — это напрямую влияет и на доходность, и на риск-профиль каждой сделки.
