Сегодня разбираем новый курортный отельный проект на Чёрном море — Alean Select Agoy. Это инвестиционный отель 5* на первой линии в Агое: 4,94 га территория, 1 610 номеров, сдача заявлена на 2030 год. Управление берёт на себя федеральный оператор Alean Collection, девелопер — Метрикс Development (ТОП-10 застройщиков Краснодарского края, 14 лет на рынке).
Преимущества проекта
- Первая береговая линия + своя пляжная инфраструктура по стандартам 5*: кафе-бар, детская зона, спортивные активности, большое количество шезлонгов и зон отдыха.
- Очень сильный продукт по инфраструктуре: до 12 открытых бассейнов, аква-зона, спа и термальный комплекс, фитнес, детский центр, развлекательный центр, конференц-зона, рестораны, бутик-аллея, руфтопы, обсерватория и т.д.
- Профессиональный оператор Alean Collection — более 20 лет в гостиничном бизнесе, своя база лояльных гостей и высокая возвратность, что важно для стабильной загрузки.
- Юр.модель через ДДУ по 214-ФЗ с эскроу, плюс договор аренды и договор техобслуживания — понятная конструкция для инвестора.
- Пассивный формат: управляющая компания полностью закрывает заселение, сервис, маркетинг, отчетность; собственник получает долю от операционной прибыли и может отдыхать сам (есть квота проживания и скидки в сети).
Недостатки / риски
- Порог входа на старте выше, чем у части конкурентов, в том числе выше, чем в Royal Beach — это сразу отсеивает часть инвесторов с меньшим бюджетом.
- Срок реализации — до 2030 года. Для тех, кто хочет быстрый запуск дохода (2–3 года), горизонт может казаться длинным.
- Классический отельный формат с разделом прибыли: инвестор зависит от управленца, его стратегии по тарифам, загрузке и расходам. Это не история «сам сдаю и сам регулирую цену».
- Крупный номерной фонд (1610 номеров) — сильная сторона с точки зрения масштабирования бренда, но и конкуренция внутри самого объекта за загрузку юнитов будет высокой.
Кто строит и кто управляет
- Девелопер — Метрикс Development. Один из крупнейших застройщиков Краснодарского края, крупный портфель проектов в Краснодаре, Майкопе и на побережье.
- Оператор — Alean Collection. Крупная сеть семейных курортов 4–5*, высокая доля прямых продаж и лояльная база гостей — плюс к прогнозируемости загрузки.
Цифры по доходности (по презентации девелопера)
- Заявляемая окупаемость — около 6 лет, ориентир пассивного дохода — от ~3 млн ₽ в год при целевой загрузке и прогнозируемых тарифах.
- Расчёты приведены для разных типов номеров (Superior и Suite) с ростом ADR по годам и загрузкой до ~55–67%.
- Распределение операционной прибыли — ориентировочно 45% собственнику, 55% оператору (до налогов инвестора).
- Выплаты — ежеквартально, контроль загрузки и начислений через личный кабинет/приложение.
Важно: это прогнозы девелопера, не гарантия дохода. Загрузка и ставки всегда зависят от рынка.
Кому подойдёт этот проект
- Инвесторам, кто ищет премиальный курортный продукт 5* с сильным брендом оператора и готовым управлением «под ключ».
- Тем, кто мыслит горизонтом 5–7 лет, рассчитывает на пассивный доход + рост стоимости объекта на этапе строительства и запуска.
- Тем, кому важна первая линия и возможность личного отдыха в отеле уровня сети Alean с инфраструктурой «всё на территории».
- Инвесторам с чеком выше среднего — вход дороже части апарт-проектов и отелей в локации, но и класс продукта другой.
Конкуренты в локации
Если смотреть на ближайших конкурентов (в т.ч. Royal Beach и другие курортные комплексы в районе Туапсе/Агоя):
-
Где Alean Select Agoy сильнее:
- наличие крупного федерального оператора с проверенной сетью и едиными стандартами сервиса;
- масштаб инфраструктуры (количество бассейнов, спа, детские и развлекательные зоны, конференц-возможности);
- чётко прописанная инвестиционная модель и юр.каркас (214-ФЗ, договор аренды, техобслуживание).
-
Где конкуренты выигрывают:
- более низкий порог входа на старте (тот же Royal Beach можно зайти меньшим бюджетом);
- по отдельным проектам сроки ввода ближе, часть из них уже работает и даёт текущую загрузку, а не прогноз.
Вывод Globoos
Alean Select Agoy — это ставка на федеральный бренд, 5 сервис и сильную инфраструктуру* с долгим горизонтом. История про продукт уровня сетевого курорта и понятную модель пассивного дохода под управлением оператора.
