Большинство проектов курортной недвижимости продвигаются схожими формулировками: «первая линия», «международный оператор», «доходность от 20% годовых», «пассивный доход без участия собственника». На практике доходность апарт-отеля формируется не рекламными обещаниями, а операционной моделью объекта: уровнем загрузки, средней стоимостью проживания (ADR), структурой расходов, сезонностью и условиями работы управляющей компании.
Ниже — базовый подход к расчёту реального денежного потока, который позволяет оценить объект как инвестиционный актив, а не как красивую презентацию.
Доходность апарт-отеля: не «процент годовых», а финансовая модель
Ключевая ошибка начинающих инвесторов — опираться исключительно на заявленные проценты «от застройщика». Корректный подход — рассматривать объект как операционный бизнес с понятной логикой: выручка, расходы и итоговая прибыль.
В курортной недвижимости финансовый результат в первую очередь формируют три показателя:
- загрузка (количество фактически проданных ночей в году);
- ADR (Average Daily Rate — средняя цена проживания за сутки);
- расходная часть (управление, клининг, коммунальные платежи, ремонты и простои).
При слабом значении хотя бы одного параметра инвестиционная модель перестаёт работать — независимо от заявленной «доходности».
Базовая формула расчёта выручки
Для первичной оценки используется простая формула:
Годовая выручка = ADR × 365 × загрузка (%)
Пример расчёта:
- ADR = 10 000 ₽
- загрузка = 55%
- 365 дней в году
Выручка = 10 000 × 365 × 0,55 = 2 007 500 ₽/год
Важно: это валовая выручка, а не итоговый доход инвестора.
Почему валовая выручка не отражает реальную прибыль собственника
Следующий этап — учёт расходов, которые в большинстве презентаций либо представлены формально, либо вынесены за рамки расчётов.
К типовым статьям затрат относятся:
- комиссия управляющей компании;
- клининг и расходные материалы;
- коммунальные платежи (полностью или частично);
- ремонты, амортизация, замена мебели и техники;
- простой вне сезона;
- налоговая нагрузка (в зависимости от системы налогообложения).
В рыночной практике 30–50% валовой выручки может уходить на расходы и управление. Соответственно, 50–70% остаётся в качестве условного чистого денежного потока собственника.
Пример расчёта: «как есть», без завышений
Возьмём те же параметры:
- ADR = 10 000 ₽
- загрузка = 55%
- выручка = 2 007 500 ₽/год
Предположим, что расходы и управляющая компания составляют 45%:
- чистый доход собственника = ≈ 1 104 000 ₽/год
Теперь переводим в доходность относительно стоимости объекта. Если стоимость юнита составляет, например, 12 000 000 ₽:
- доходность = 1 104 000 / 12 000 000 = 9,2% годовых
С точки зрения рынка 9–12% годовых для качественного апарт-отеля — это уже конкурентный уровень, при условии стабильности спроса и прогнозируемости показателей.
Доходность — важна, но не единственный источник результата
Инвестиционная привлекательность курортного объекта определяется не только арендным потоком. Второй существенный фактор — рост стоимости актива.
Как правило, инвесторы рассматривают несколько сценариев:
- покупка на пресейле и продажа после сдачи объекта;
- покупка на этапе стройки и продажа после запуска управляющей компании и подтверждения доходности;
- удержание 3–5 лет: рост стоимости + регулярная арендная доходность.
Оптимальный вариант — когда объект одновременно демонстрирует устойчивый денежный поток и имеет потенциал капитализации. Проекты, полностью завязанные на обещаниях аренды, как правило, несут повышенные риски.
Три ключевых параметра, которые важнее заявленных процентов
1) Управляющая компания
Речь не о наличии УК как таковом, а о конкретной модели и качестве управления:
- подтверждённый опыт и работающие объекты;
- фактические показатели загрузки;
- прозрачная отчётность;
- схема распределения дохода;
- условия по простоям, ремонтам и внеплановым расходам.
2) Локация и сезонность
Формулировка «первая линия» не гарантирует инвестиционного результата. Гораздо важнее:
- транспортная доступность и инфраструктура;
- глубина спроса и динамика бронирований;
- поведение объекта вне сезона;
- конкурентная среда (в том числе будущие вводы рядом).
3) Платёжная нагрузка и обязательные расходы
Нередко проект выглядит убедительно до момента, пока инвестор не начинает учитывать:
- обязательные сервисные платежи;
- стоимость меблировки (если не включена);
- параметры сдачи, ограничения и штрафные условия.
Итог: доходность 20% возможна, но не является базовым сценарием
Доходность 20%+ годовых действительно встречается, однако обычно это результат одного из следующих факторов:
- удачная точка входа и рост цены за счёт капитализации;
- сильный рыночный цикл и всплеск спроса;
- объективно высокая локационная ценность и высокий ADR;
- работа объекта в формате полноценного отеля, а не модели «квартира у моря».
Если проект обещает 20% годовых «по умолчанию», исключительно на основании того, что речь идёт о курорте, — с высокой вероятностью это маркетинговая оценка, требующая дополнительной проверки.
Где смотреть проекты с прозрачной экономикой
Если требуется подбор, можно сформировать 5–10 объектов под ваш запрос и просчитать модель по ключевым параметрам: загрузка, ADR, срок окупаемости и сценарии выхода из актива.
Каталог объектов для жизни и инвестиций: https://globoos.com/catalog Разборы и новости по рынку: https://globoos.com/news
