Красная Поляна и Эсто-Садок: как горнолыжка стала круглогодичным курортом с высоким ADR

Команда Globoos проанализировала текущие цены на размещение в отелях 4–5★ с бассейном на Красной Поляне и в Эсто-Садке.
Задача — показать ориентир по ADR (average daily rate, средняя стоимость ночи) для инвесторов, которые рассматривают покупку апартаментов или мини-отеля в этом кластере.

Методика и исходные данные

• Рассматривались отели уровня 4–5★ с бассейном на Красной Поляне и в Эсто-Садке.
• Размещение: 2 взрослых, период — неделя примерно с 1 по 8 число месяца.
• Источник: цены «от» по данным открытого агрегатора отелей.
• Для зимнего и праздничного периода в выборку вошли:
  • Rixos Krasnaya Polyana 5★
  • Grand Hotel Polyana 5★
  • Vertex SPA 4★
  • Grace Calipso 4★
  • Panorama by Mercure 4★
• Для марта дополнительно смотрели: Dolina 960, Novotel Resort, Golden Tulip Rosa Khutor, Ibis Styles.

Важно: мы не считаем здесь «красивую среднюю температуру по больнице», а показываем нижнюю планку цен по верхнему сегменту (4–5★ с бассейном), от которой можно отталкиваться при моделировании доходности.

ADR в зимний и праздничный сезон: ноябрь–февраль и май

5★ (верхний ценовой сегмент)

• Rixos Krasnaya Polyana 5★ — от 23 028 ₽/ночь
• Grand Hotel Polyana 5★ — от 34 078 ₽/ночь

Средний минимум по пятёркам:
≈ 28 500 ₽/ночь

4★ (качественные отели с бассейном)

• Vertex SPA 4★ — от 10 128 ₽/ночь
• Grace Calipso 4★ — от 7 604 ₽/ночь
• Panorama by Mercure 4★ — от 9 000 ₽/ночь

Итог по выборке 4–5★

• Диапазон по нижней планке: примерно 7 600–34 000 ₽/ночь
• Средний минимум по всей выборке (4–5★): ≈ 16 800 ₽/ночь

То есть уже сегодня адекватный отельный продукт 4–5★ с бассейном на Поляне держит нижнюю планку около 17 000 ₽ за ночь, а полноценные пятёрки выходят на уровень порядка 28 000+ ₽/ночь.

Март: межсезонье, но без провала по стоимости ночи

Для марта анализировались 4★+ с бассейном (Dolina 960, Novotel Resort, Golden Tulip Rosa Khutor, Ibis Styles, Rixos Krasnaya Polyana).

Примеры цен «от» за ночь:

• Rixos Krasnaya Polyana 5★ — от 18 107 ₽/ночь
• Novotel Resort Krasnaya Polyana 4★ — от 10 904 ₽/ночь
• Dolina 960 4★ — от 10 604 ₽/ночь
• Golden Tulip Rosa Khutor 4★ — от 7 300 ₽/ночь
• Ibis Styles Krasnaya Polyana 4★ — от 6 802 ₽/ночь

Средний минимум по мартовской выборке:
≈ 10 700 ₽/ночь

Даже в межсезонье 4–5★ с бассейном на Поляне удерживают ADR уровня 10–11 тыс. ₽/ночь.
Это показывает, что спрос остаётся устойчивым не только в период катания, но и вне пиковых дат.

Почему для инвестора Поляна уже выгоднее побережья

С точки зрения инвестора Красная Поляна / Эсто-Садок сегодня — это уже не «чистая горнолыжка на 3–4 месяца», а круглогодичный курорт с высокой средней стоимостью ночи:

• Зимой и в праздничные даты:
  • 4–5★: условный ADR по нижней планке около 16 800–17 000 ₽/ночь
  • 5★: около 28 500 ₽/ночь
• В межсезонье (март):
  • 4–5★: условный ADR 10 000–11 000 ₽/ночь

По нашему опыту работы с курортной недвижимостью можно говорить, что:

• Чек на Поляне в верхнем сегменте уже сопоставим или выше типичных цен на многих участках побережья,
• При этом сезон здесь растянут сильнее, благодаря:
  • горнолыжному сезону и зимнему туризму;
  • летнему отдыху в горах;
  • развитой инфраструктуре развлечений, SPA, ресторанов;
  • конференциям и деловому туризму.

В итоге во многих сценариях соотношение «стоимость объекта / возможный ADR / глубина сезона» уже сейчас выглядит интереснее, чем у классического побережья.

Как использовать эти цифры в расчётах

Для оценки конкретного объекта инвестор может:

1. Взять ориентир по ADR:
   • консервативный сценарий — ближе к 10–12 тыс. ₽/ночь,
   • целевой по верхнему сегменту — 15–17 тыс. ₽/ночь и выше.
2. Задать целевую загрузку 55–70 % в год с учётом сезонности.
3. Посчитать:
   • годовую выручку (ADR × загрузка × количество дней);
   • операционные расходы, управление, налоги;
   • чистый денежный поток и ориентировочную доходность к цене объекта.

Если нужно, команда Globoos может подготовить расчёт по конкретной квартире или апартаментам на Поляне на основе вашего бюджета и стратегии (краткосрок, средний срок, смешанная модель).

Подборка объектов на Красной Поляне и в Эсто-Садке

Актуальные варианты апартаментов, отелей и инвестиционных объектов в регионе Сочи, включая Красную Поляну и Эсто-Садок, вы можете посмотреть в открытом каталоге:

👉 Объекты в Сочи и на Красной Поляне на Globoos

Дисклеймер

Все приведённые цифры по стоимости ночи основаны на открытых данных гостиничного агрегатора по состоянию на текущий момент.
Цены являются динамическими и зависят от дат заезда, акций, условий проживания и типа номера.
Материал носит информационный и ориентировочный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.