Классификация и посуточная аренда: что реально требует закон
В интернете много написано на эту тему. Все подряд — от риелторов до собственников — пишут и интерпретируют новый закон как хотят :)
Сухие факты и суть
Если с гостями/туристами заключается договор на оказание гостиничных услуг — классификация обязательна! ✅ Если с гостями заключается договор аренды/субаренды — классификация не нужна ❌ (но есть нюанс 👇)
По сути, изменения коснулись компаний по доверительному управлению (УК) гостиниц и апарт-комплексов, которые оказывают гостиничные услуги по договору (уборка, питание, смена белья, регистрация туристов и т. д.).
Если: сценарии для собственников
1️⃣ Вы сдаёте квартиру (жилое помещение)
Сдавайте как и раньше. В законе к «средствам размещения» не относятся жилые помещения. (Вы следующие 😆)
2️⃣ Вы самостоятельно сдавали апартаменты (выписка: «нежилое помещение») или через «помощников-риелторов» по договору аренды
Ситуация неоднозначная ⚠️
👉 По закону вы формально не оказываете гостиничных услуг и не обязаны проходить классификацию, НО апарт-отели могут рассматриваться как средства размещения, если фактически используются для временного проживания туристов. Это значит: если у вас номер в апарт-отеле и вы сдаёте его по договору аренды — объект может быть признан гостиничным.
Согласно Федеральному закону № 436-ФЗ от 30.11.2024 к средствам размещения относятся: — Помещения, предназначенные или используемые для временного размещения туристов; — Имущественные комплексы (номера, здания, блоки), где организована краткосрочная аренда на систематической основе, даже без сервиса.
Следствие: такой объект подлежит классификации, внесению в единый реестр и указанию ID в рекламе.
3️⃣ Вы сдавали апартаменты через УК по договору субаренды
Тот же риск признания объектом размещения — см. п. 2.
4️⃣ Вы владеете номером в гостинице/апарт-отеле, где оказываются гостиничные услуги по договору
Необходимы самооценка и классификация данного помещения. ‼️
5️⃣ Сдаёте помесячно
Всё ок — расслабьтесь.
Что делать, если вы из п. 2 / 3 / 4
- Отдайте объект в управление УК, ведущей гостиничный бизнес. Комиссия 30–60% прибыли — и вы соответствуете требованиям (если в вашем комплексе есть такая УК).
- Зарегистрируйтесь как ИП (если ещё не), пройдите самооценку и классификацию: официальный раздел — fsa.gov.ru (как пройти самооценку).
- Если ваш апарт уже в составе УК — уточните у них: обязанность внесения помещения в реестр лежит на том, кто оказывает услуги размещения (УК).
Немного практики и статистики
Допустим, апарт-отель на 200+ номеров: 70% сдаются через УК, 30% — «самостоятельно». Чаще всего те, кто «сам», не получают заметно больше (иногда меньше), чем собственники в УК. Причины: — у УК выше заполняемость (реклама, корпоративные продажи), — выше сервис → больше повторных гостей, — собственнику меньше хлопот.
Как государство будет контролировать
— Самый простой путь — через агрегаторы (Авито, Островок и т. п.). Для объявлений появится обязательное поле ID из реестра; объекты без классификатора размещать запретят. (Да, кто-то будет указывать «длительная аренда», а в тексте — «есть посуточная» 😉). — Возможны выборочные проверки. Риск точечно невысок, но «добрые соседи» или недружелюбная УК могут ускорить интерес проверяющих.
Кто «попал», а кто выиграл
Больше рисков: — владельцы небольших апарт-комплексов без централизованной УК, — те, кто сдаёт сам/через частных помощников.
В выигрыше: — крупные УК и отельеры, уже классифицированные и в реестре. Спрос на их услуги вырастет; их доходы (а значит, ваши расходы как собственника) — +10–15%.
Итог
Ничего «страшного» не случилось: рынок адаптируется, правила притрутся — и, как обычно, всё подорожает 🙃
По любым вопросам — бесплатно проконсультируем: WhatsApp: написать брокеру
👉 Все объекты с гостиничными операторами и централизованным доверительным управлением — на globoos.com.
Команда GLOBOOS.COM — когда курортная недвижимость становится взвешенным инвестиционным решением.
